Schönheitsreparaturen

Rechtstipp

Der Gesetzgeber hat den Instandhaltung des Innenraumes einer vermieteten Wohnung eigentlich dem Vermieter auferlegt, und zwar mit den Worten: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 I Satz 2 BGB).

Grund für häufige Nachfragen: Vertraglich kann man genau das Gegenteil vereinbaren. Und so bürden nahezu alle Mietverträge seit Jahrzehnten Schönheitsreparaturen dem Mieter auf.

Speziell in den Formularverträgen befinden sich dazu sehr detaillierte Klauseln, die festlegen, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist. Sehr viele dieser Klauseln hat im Laufe der Jahre die Rechtsprechung als unzumutbare Gängelung der Mieter verworfen, d.h. für unwirksam erklärt. Die Unwirksamkeit nur eines Teils der gesamten Schönheitsreparatur-Abwälzungsregelung hat meist zur Folge, dass die gesamte Klausel nicht gilt. Die Unwirksamkeit der vertraglichen Abwälzung der Deko-Pflichten auf den Mieter läuft dann aber nicht ins Nichts sondern wieder in die gesetzliche Regelung zurück: Der Hauswirt ist wieder dran!

Unwirksam sind z.B. insbesondere:

– Die Festlegung fester Fristen zur Wiederholung der Deko, u.z. unabhängig vom Erhaltungszustand. Auferlegt werden darf nur eine notwendige Renovierung.

– Die Verpflichtung, eine Wohnung in besserem Zustand zurückzugeben als übernommen. Kein Mieter soll eine Abnutzung ausgleichen, die gar nicht von ihm sondern von seinem Vorgänger stammt.
– Die Vorgabe der Farben für laufende Renovierungen während des Mietverhältnisses. Anders für den Fall einer sogenannten Schluss-Renovierung, bei der Vermieter seine Wünsche durchsetzen kann.

Wenn der Mietvertrag nichts Spezielles sagt, fallen unter die Schönheitsreparaturen: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Ausgelegte Fußböden sind selbstverständlich nicht zu streichen sondern von Grund auf mit Reinigungsmitteln und -geräten zu säubern. Parkett ist gründlich zu reinigen und anschließend mit einer Schutzemulsion zu versehen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört die Neuverlegung des Fußbodenbelages oder das Abschleifen und Versiegeln des Parketts.